לפני שמחפשים דירה, ובוודאי לפני שחותמים על חוזה, כדאי לדעת דבר אחד: כמה כסף הבנק מוכן להלוות לכם. את התשובה נותן האישור העקרוני. הוא הופך את "אני חושב שנקבל משכנתא" ל"אני יודע בערך כמה אפשר לקבל".

במדריך הזה נסביר מה זה אישור עקרוני למשכנתא, מה הבנק בודק, אילו מסמכים צריך להכין, מה האישור לא מבטיח, ואיך מגישים בקשה. אם אתם כבר מוכנים, אפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני אונליין ונחזור אליכם.

בקצרה: אישור עקרוני הוא הערכה בכתב של הבנק לגבי סכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לכם, על סמך הנתונים שמסרתם. בדרך כלל אין עלות ישירה להוצאתו, הוא אינו מחייב אתכם לקחת משכנתא באותו בנק, והוא אינו התחייבות סופית של הבנק.

מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק מנפיק לאחר בדיקה ראשונית של מצבכם הכלכלי: ההכנסות, ההתחייבויות, ההון העצמי והיסטוריית האשראי. המסמך מציין את סכום המשכנתא המקסימלי שהבנק מוכן, באופן עקרוני, להעמיד לרשותכם, ובדרך כלל גם את מגבלות האישור ואת תוקפו.

חשוב להבין את המילה "עקרוני". הבנק עדיין לא בדק את הנכס עצמו, לא ערך שמאות ולא בחן את מסמכי העסקה. האישור הסופי ניתן רק בשלב מאוחר יותר.

למה כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שמוצאים דירה?

• יודעים את התקציב האמיתי. במקום לחפש דירות "בערך בטווח", אתם מחפשים לפי סכום שהבנק באמת בוחן.
• לא חותמים על חוזה בלי כיסוי. חתימה על חוזה רכישה לפני שיש אישור עלולה להשאיר אתכם עם התחייבות לתשלום שאין מולה מימון.
• מגלים בעיות מוקדם. חריגה במסגרת אשראי, הלוואה שנשכחה או דוח אשראי עם רישום שגוי עולים בשלב הבדיקה, ועדיין יש זמן לטפל בהם.
• יש זמן להשוות תנאים. מי שמגיע לבנק עם אישור ביד לא נלחץ לקבל את התנאים הראשונים שהוצעו לו.

מה הבנק בודק כשמבקשים אישור עקרוני?

• הכנסות ויציבותן: שכר, הכנסות עצמאיות, ותק בעבודה.
• התחייבויות קיימות: הלוואות, מסגרות אשראי, מימון רכב, החזרים שוטפים אחרים.
• דוח נתוני אשראי והתנהלות בחשבון הבנק.
• ההון העצמי ומקורותיו: חיסכון, תמורה ממכירת דירה, סיוע משפחתי.
• מטרת הרכישה וסוג הנכס: דירה ראשונה, דירה חלופית או דירה להשקעה.
• מספר הלווים, גילם והרכב המשפחה.

כמה אפשר לקבל? מגבלות המימון לפי סוג הרכישה

סכום האישור מושפע מהכנסותיכם, אבל גם ממגבלות רגולטוריות שקובע בנק ישראל. הטבלה הבאה מציגה את שיעור המימון המקסימלי מתוך שווי הנכס, לפי סוג הרכישה:

בנוסף, ההחזר החודשי מהמשכנתא לא יעלה בדרך כלל על כ-50% מההכנסה נטו, ותקופת המשכנתא מוגבלת לעד 30 שנה. הנתונים נכונים למועד כתיבת העמוד ועשויים להתעדכן.

אילו מסמכים כדאי להכין?

הרשימה המדויקת נקבעת על ידי הבנק ותלויה במצבכם, אבל בדרך כלל מבקשים:

• תעודת זהות וספח לכל הלווים.
• תלושי שכר של החודשים האחרונים. לעצמאים: דוחות שנתיים לרשויות המס ואישורי הכנסה.
• דפי חשבון בנק של תקופה אחרונה.
• פירוט הלוואות והתחייבויות קיימות.
• אישורים על ההון העצמי ומקורותיו, למשל חיסכון או הסכם מכירה של דירה קיימת.
• אם כבר יש עסקה: פרטי הנכס והסכם ראשוני.

איך מקבלים אישור עקרוני? 5 צעדים

1. בודקים את דוח נתוני האשראי. אפשר להוציא דוח מחברת דירוג אשראי מורשית. אם יש בו טעות, מתקנים אותה לפני הבקשה.
2. מרכזים את המסמכים. ככל שהתיק מסודר יותר, הבדיקה מהירה יותר.
3. ממלאים בקשה. אפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני אונליין דרך הטופס באתר. הוא כולל פרטים על הדירה, סכום המשכנתא המבוקש, ההון העצמי ומצבכם האישי.
4. בודקים התאמה מול הבנקים. לכל בנק מדיניות אשראי משלו, ולכן אישור מבנק אחד לא בהכרח משקף את מה שאפשר לקבל בבנק אחר.
5. מקבלים את האישור ובודקים אותו. שימו לב לסכום, למגבלות ולתוקף. האישור מציין סכום ולא תנאים סופיים: הריבית והתמהיל נקבעים בשלב מאוחר יותר.

טעויות נפוצות בדרך לאישור עקרוני

• לחתום על חוזה לפני שיש אישור. זו הטעות היקרה ביותר, כי אז ההחלטה נעשית תחת לחץ.
• לפנות לבנק אחד בלבד. בלי השוואה קשה לדעת אם הסכום והתנאים הם המיטביים עבורכם.
• לפתוח התחייבות חדשה בזמן התהליך. הלוואה, ליסינג או הגדלת מסגרת אשראי משנים את התמונה שהבנק רואה.
• להתייחס לאישור כהתחייבות. האישור העקרוני אינו מבטיח שהמשכנתא תאושר בסופו של דבר.
• להתעלם מתוקף האישור. אם החיפוש מתארך, ייתכן שתצטרכו לחדש אותו.

מה קורה אחרי האישור העקרוני?

האישור העקרוני הוא תחילת הדרך. אחריו מגיעים בדרך כלל מכרז ריביות בין הבנקים, בניית תמהיל המשכנתא, שמאות של הנכס, אישור סופי וחתימות. בשלבים האלה ההבדלים בין הצעות יכולים להיות משמעותיים, ולכן כדאי להגיע אליהם עם ליווי. על התהליך המלא אפשר לקרוא בעמוד ייעוץ משכנתאות.

למה להגיש דרך יועץ משכנתאות עצמאי?

יועץ משכנתאות של בנק מייצג, מטבע הדברים, את הבנק שבו הוא עובד. ברק משכנתאות עובדת מול כל הבנקים וחברות המימון ולא כפופה לבנק מסוים. הצוות מטפל בניירת ובאיסוף המסמכים, מגיש את הבקשה לאישור העקרוני, ולאחר מכן מלווה את מכרז הריביות, בניית התמהיל והחתימות בבנק.

מידע נוסף על חטיבת המשכנתאות שלנו אפשר למצוא בעמוד חטיבת המשכנתא.

שאלות ותשובות על אישור עקרוני למשכנתא

מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

מסמך שהבנק מנפיק לאחר בדיקה ראשונית של הכנסותיכם, התחייבויותיכם, ההון העצמי והיסטוריית האשראי, ובו הסכום המקסימלי שהבנק מוכן, באופן עקרוני, להעמיד לרשותכם. הוא אינו אישור סופי.

האם האישור העקרוני מחייב אותי לקחת משכנתא באותו בנק?

לא. האישור אינו מחייב אתכם, ואתם רשאים להשוות הצעות ולבחור בנק אחר.

האם אישור עקרוני מבטיח שאקבל משכנתא?

לא. האישור מבוסס על הנתונים שמסרתם ועל בדיקה ראשונית. האישור הסופי מותנה, בין היתר, בשמאות הנכס, בבדיקת מסמכי העסקה ובכך שמצבכם לא השתנה.

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני?

כשהמסמכים מוכנים ומלאים, התהליך יכול להימשך מספר ימי עסקים. משך הזמן משתנה בין בנקים ומושפע מעומס ומשלמות התיק.

כמה עולה אישור עקרוני?

בדרך כלל אין עלות ישירה להוצאת אישור עקרוני. מומלץ לוודא זאת מראש מול הבנק או היועץ.

מה תוקף האישור העקרוני?

לאישור יש תוקף מוגבל, וקביעתו נתונה לבנק. אם החיפוש אחר דירה מתארך מעבר לתוקף, ייתכן שיהיה צורך לחדש את האישור ולהציג מסמכים עדכניים.

האם אפשר לקבל אישור עקרוני לפני שמצאתי דירה?

כן, וזה אף מומלץ. אישור לפני החיפוש מאפשר לכם לחפש לפי תקציב אמיתי ולפעול מהר כשמוצאים נכס מתאים.

האם צריך אישור עקרוני גם לדירה להשקעה או לדירה חלופית?

כן. מגבלות המימון שונות בין סוגי הרכישה (למשל, שיעור מימון נמוך יותר בדירה להשקעה), ולכן כדאי לציין בבקשה את מטרת הרכישה במדויק.

הצעד הבא

אישור עקרוני הוא הדרך הבטוחה ביותר להתחיל תהליך רכישה בראש שקט. השאירו פרטים דרך טופס הבקשה לאישור עקרוני ונחזור אליכם לבדיקת התאמה מול הבנקים, או צרו איתנו קשר ונשמח לענות על שאלות.

אני רוצה להגיש בקשה לאישור עקרוני

האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, הצעה למתן אשראי או התחייבות לאישור משכנתא. תנאי האישור, התוקף, הסכום והריבית נקבעים על ידי הבנק בלבד ובכפוף לשיקול דעתו. הנתונים הרגולטוריים המוצגים נכונים למועד כתיבת העמוד ועשויים להתעדכן. יש לבחון כל מקרה לגופו. אין באמור התחייבות לתוצאה כלשהי.